Residenza nell’agevolazione prima casa: applicazione

L’agevolazione fiscale legata all’acquisto della prima casa permette di ridurre l’importo dell’imposta di registro o dell’IVA dovute per l’acquisto dell’immobile. Per poter fruire dell’agevolazione è necessario che l’acquirente sposti la propria residenza nel territorio del Comune in cui è ubicato l’immobile. Qualora il soggetto acquirente sia residente in un Comune diverso è chiamato a trasferirsi entro 18 mesi dall’acquisto. Da un punto di vista pratico, la dichiarazione di voler stabilire la propria residenza nel Comune in cui è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa dall’acquirente nell’atto di acquisto. Altrimenti, vi è l’automatica decadenza dall’agevolazione prima casa. L’acquirente deve anche dichiarare di:

• Non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
• Non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni prima casa.

Dato che la legge prevede l’obbligo di spostamento della residenza entro 18 mesi andiamo a vedere come dimostrare lo spostamento.

Spostamenti di residenza anagrafica

Negli ultimi anni stiamo assistendo a fenomeni particolari legati allo spostamento della residenza. Infatti, molto spesso questa viene spostata, a proprio piacimento, in comuni diversi rispetti a quelli dove si abita. Tutto questo, esclusivamente, per fini fiscali, ovvero per non pagare le imposte sulla casa, oppure per migliorare la propria attestazione ISEE. Ebbene, tutto questo non è corretto. Infatti, occorre sempre avere ben chiari quelli che sono i principi base che regolano questo concetto. In particolare, si tratta dei seguenti:

• Non esiste l’irreperibilità. Ogni soggetto è sempre chiamato a fornire una propria residenza nel territorio italiano;
• La residenza anagrafica influenza quella fiscale di un soggetto e deve coincidere con il luogo ove il soggetto vive per la maggior parte dell’anno (“dimora abituale“). Rimangono salvi gli spostamenti occasionali dovuti al lavoro, alle vacanze o ad esigenze temporanee.

Rischi in caso di falsa attestazione

La dichiarazione effettuata all’anagrafe comunale di una falsa residenza, ovvero di un luogo ove non si abita costituisce un reato. Mi riferisco alla fattispecie di “falso in atto pubblico“. Tale condotta è disciplinata dall’articolo 495 del Codice Penale che stabilisce che qualunque persona dichiari il falso mentendo sulla sua identità, lo stato o le qualità della propria persona o di un soggetto terzo, è punito con la reclusione che va da uno ai sei anni.

L’irreperibilità

Il soggetto che non dovesse risultare effettivamente residente nel luogo indicato (a seguito di segnalazione di postini, polizia o altri pubblici ufficiali), viene dichiarato irreperibile. L’irreperibilità, che non è automatica ma scatta solo dopo accurate e lunghe verifiche (che a volte si protraggono un anno) comporta una serie di decadenze come la perdita del diritto di voto, o ad ottenere un medico di base, un certificato anagrafico, ecc. In ogni caso, le notifiche nei confronti del soggetto irreperibile vengono fatte con deposito alla Casa Comunale e, pertanto, sono ugualmente valide.

Effetti ai fini IMU

Se il Comune dovesse rilevare che il soggetto non residente ha usufruito di agevolazioni fiscali sull’Imu, può chiedere il pagamento delle imposte maturate negli ultimi cinque anni. L’accertamento dell’assenza di dimora viene fatto anche tramite il controllo sulle utenze (se i consumi sono bassi è verosimile che l’immobile sia disabitato). In pratica, in queste situazioni è possibile trovarsi nella situazione di dover pagare l’Imu due volte: una nell’immobile indicato e l’altra nell’immobile considerato fittizio. Infine, il contribuente che dichiara falsamente di non essere più residente con i genitori solo per avere un Isee più basso e godere di agevolazioni può essere incriminato per truffa.

Come si dimostra

Ai fini dell’agevolazione prima casa, non è sufficiente abitare effettivamente nella casa o aver attivato le utenze (energia elettrica, gas, ecc.). Ai fini dell’agevolazione occorre il requisito formale della residenza anagrafica. La fruizione dell’agevolazione fiscale per l’acquisto della prima casa richiede che l’immobile sia ubicato nel Comune ove l’acquirente ha la residenza. Secondo la giurisprudenza, nessuna rilevanza giuridica può essere riconosciuta alla realtà fattuale, se questa contrasti con il dato anagrafico, o all’eventuale successivo ottenimento della stessa, essendo quest’ultima presupposto per la concessione del beneficio che deve sussistere entro il preciso termine decorrente dalla data dell’acquisto.

I benefici fiscali per l’acquisto della prima casa spettano infatti unicamente a chi possa dimostrare in base ai dati anagrafici di risiedere o lavorare nel Comune dove ha acquistato l’immobile senza che, a tal fine, possano rilevare la residenza di fatto o altre situazioni contrastanti con le risultanze degli atti dello stato civile.

Quali elementi fattuali provano di risiedere nel Comune

La prova del trasferimento della residenza è data dalla doppia dichiarazione resa al nuovo Comune dove si intende fissare la dimora abituale e a quello che si abbandona, in base all’unicità del procedimento amministrativo di mutamento dell’iscrizione anagrafica. Il trasferimento non può invece essere provato dimostrando che l’interessato si sia di fatto trasferito nel Comune sin da prima del compimento dei diciotto mesi dall’atto di acquisto, desumibile dall’attivata utenza elettrica e dalle relative bollette. La legge non richiede infatti il trasferimento della dimora (dato fattuale), bensì il trasferimento della residenza (dato formale).

La domanda di trasferimento

Nessuna rilevanza giuridica può rivestire l’eventuale conseguimento della residenza in data successiva al termine di diciotto mesi o il mancato accoglimento da parte del Comune di una domanda di trasferimento anteriormente formulata dall’interessato, in assenza dell’accertamento di vizi del provvedimento di diniego di tale richiesta o attinenti al procedimento che lo origina. Ciò che conta, dunque, non è il momento conclusivo del procedimento di trasferimento, ma quello nel quale il contribuente manifesta, con la sua domanda, l’intenzione – poi concretamente realizzata – di ottenere la nuova residenza anagrafica.

Coniugi con residenze diverse

La risposta più frequente è quella secondo cui, per beneficiare dell’agevolazione prima casa non occorre necessariamente che entrambi i coniugi trasferiscano contemporaneamente la propria residenza nel Comune in cui è sito l’immobile, ben potendo gli stessi avere due residenze diverse (purché in Comuni diversi). La Cassazione, pronunciatasi più volte sul punto, ha infatti ritenuto di dover dar peso non alla volontà di risiedere dei singoli coniugi bensì a quella della famiglia:

Sarebbe dunque ammessa la possibilità che i coniugi abbiano residenze diverse, dato che rileva effettivamente quella della famiglia. Tuttavia, è essenziale che l’altro coniuge risieda comunque in un altro Comune, non potendo i coniugi beneficiare dell’agevolazione prima casa se sono titolari di altre abitazioni nel territorio dello stesso Comune. Come sopra evidenziato, infatti, la legge richiede che, nell’atto di acquisto, l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare. Qualora nessuno dei coniugi dovesse trasferire la residenza entro 18 mesi, il Fisco accerterebbe la decadenza dall’agevolazione prima casa, chiedendo la differenza tra l’imposta ordinaria e quella già pagata nonché le sanzioni nella misura del 30% di tale differenza.

Trasferimento nei 18 mesi dal momento del completamento per gli immobili acquistati al “rustico“

La Cassazione nell’ordinanza n. 26604 del 9 settembre 2022 afferma che in caso di acquisto di immobili in costruzione i 18 mesi devono essere computati dal momento di conclusione dei lavori. Tuttavia, deve essere evidenziato che nella Circolare n. 38/E/2005 l’Agenzia delle Entrate sul tema aveva, invece, indicato che, nelle “ipotesi di acquisto di prima casa di abitazione non di lusso in corso di costruzione l’agevolazione in oggetto era subordinata alla realizzazione dell’immobile nel termine di decadenza del potere di accertamento dell’ufficio (tre anni dalla registrazione dell’atto)“.

Trasferimento in caso di presenza di usufruttuario e nudo proprietario

Nel caso in cui vi sia l’acquisto dell’usufrutto e della nuda proprietà dell’immobile da parte di soggetti diversi, il trasferimento della residenza nel Comune ove è situato l’immobile deve essere effettuata da tutti i soggetti che hanno richiesto l’agevolazione prima casa. Questo, indipendentemente dal fatto, che si tratti di soggetti usufruttuari o nudi proprietari dell’immobile. Quindi, in questo caso non conta essere usufruttari o nudi proprietari, ma se si è chiesta l’agevolazione al momento dell’acquisto, occorre spostare la residenza nel Comune di ubicazione dell’immobile nei tempi previsti.

Esenzione dal pagamento Imu

La legge prevede la totale esenzione dal versamento dell’Imu solo a condizione che sia il contribuente che la propria famiglia abbiano fissato, all’interno dell’immobile in questione:

• La residenza;
• La dimora abituale.

Quindi, il solo fatto di vivere in una casa o di esservi residente non basta. I requisiti devono, infatti, coincidere nello stesso momento.

Spostamento successivo in altro immobile

Una volta usufruito del bonus prima casa è possibile mutare la residenza entro 18 mesi dal rogito senza perciò perdere il beneficio fiscale. La legge, infatti, non stabilisce un termine massimo di permanenza nel Comune ove si trova l’immobile in questione. Non vi sono sentenze o documenti di prassi che lascino intendere che la residenza debba essere lasciata per un determinato periodo è possibile ritenere che sia possibile mutarla dopo aver verificato tutti i requisiti previsti dall’agevolazione. Per quanto riguarda, invece, l’agevolazione Imu è sempre possibile modificare la residenza ma, non appena ciò avviene, si verifica la decadenza dall’esenzione.

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