Vendita di immobile ereditato: procedura e aspetti fiscali

La vendita dell’immobile ereditato pone molteplici quesiti. Innanzitutto, occorre chiarire da subito, che vendita è possibile solo se, una volta apertasi la successione, si sia arrivati a concludere la divisione ereditaria. Solo da quel momento, infatti, l’erede è legittimo titolare dell’immobile e potrà disporne pienamente. Tuttavia, prima di arrivare a questo punto, andiamo a riepilogare i vari passaggi, dalla dichiarazione di successione fino all’importanza della divisione ereditaria.

La dichiarazione di successione

Si diventa proprietari di un immobile ereditato tramite la dichiarazione di successione. Questa, deve essere presentata all’Agenzia delle Entrate dagli eredi del de cuius, entro un anno dalla morte. Si può compilare in via digitale tramite il software presente sul sito dell’Agenzia delle Entrate, oppure ci si può affidare a un Caf o a un professionista abilitato.

Attraverso questa dichiarazione gli eredi diventano proprietari dell’eredità e titolari degli eventuali beni mobili ed immobili presenti. La titolarità dei beni avviene in comunione tra i vari coeredi secondo le percentuali successorie. Si parla, in questo caso di comunione ereditaria. La vendita di immobile detenuto in comunione, è possibile, ma sicuramente problematica occorrendo la volontà di tutti i coeredi. Per questo, come vedremo diventa rilevante effettuare la divisione ereditaria.

Il principale problema che si pone nel caso si specie attiene alla circostanza che nel nostro ordinamento l’erede del de cuius non vanta alcun diritto sul singolo bene dell’asse patrimoniale. Egli, per effetto dell’apertura della successione, diventa titolare della quota sull’universalità dei beni del defunto, non sullo specifico bene.

Per fare un esempio, ipotizziamo che vi siano due fratelli che ereditano tre immobili di proprietà del defunto padre. Entrambi i fratelli erediteranno (per successione legittima) il 50% ciascuno dei due immobili. In questi casi, senza divisione ereditaria possono crearsi delle problematiche, qualora uno dei fratelli decida, ad esempio, di vendere uno dei due immobili. Senza il consenso dell’altro la vendita non è possibile.

Accettazione dell’eredità

Per poter procedere alla dichiarazione di successione è necessario che gli eredi procedano all’accettazione dell’eredità. Si tratta di un atto tramite il quale vengono trasferiti i rapporti giuridici (attivi e passivi) dal defunto agli eredi (si parla di successione legittima, prevista dalla legge, o testamentaria, secondo le volontà del de cuius). Questa procedura può essere formalizzata con un documento scritto oppure tacitamente. 

Accettazione formale

L’accettazione formale dell’eredità richiede di adempiere ad una serie di oneri formali. In sintesi, si tratta dei seguenti:

• L’atto di accettazione dell’eredità, con la sola dichiarazione di successione gli eredi non accettano di fatto i beni ricevuti. L’atto di accettazione dell’eredità può essere:
  • Espressa, quando si dichiara formalmente di accettare i beni;
  • Tacita manifestando con i comportamenti la volontà di accettare l’eredità
• Trascrizione dell’accettazione dell’eredità, che certifica che la proprietà dell’immobile è passata all’erede/eredi, che intende venderlo. La trascrizione può avvenire anche contestualmente al rogito. Per far trascrivere dal notaio l’accettazione dell’eredità, è necessario, il certificato di morte e l’atto di successione.

Accettazione tacita

L’accettazione può essere anche tacita, nel caso in cui gli eredi non predispongano alcun atto formale. Questa si manifesta con la mera volontà di accettare i beni ereditati, come la volontà di vendere l’immobile. Tuttavia, la sola accettazione tacita richiede un passaggio in più in fase di compravendita immobiliare. Infatti, al momento del rogito il notaio è tenuto a formalizzare l’accettazione con la trascrizione del documento. L’accettazione dell’eredità ha la funzione di certificare che la proprietà dell’immobile è passata dal defunto proprietario all’erede che vuole venderlo. È necessario avere a disposizione anche il certificato di morte di chi ha lasciato l’immobile in eredità e l’atto di successione. Dieci anni è il massimo del tempo per l’accettazione dell’eredità. Quindi, vendere la casa ereditata dopo dieci anni può comportare dei problemi dopo questo arco di tempo.

L’imposta di successione

Effettuata la dichiarazione di successione l’Agenzia elle Entrate determina l’imposta di successione che deve essere versata. A tal proposito ricordiamo che questa prevede un’aliquota diversa a seconda della qualità e quantità di eredi. Di seguito un breve schema riepilogativo:

• 4% sul valore catastale dell’immobile, con franchigia pari a 1.000.000 di euro per figli e coniuge;
• 6% sul valore catastale con franchigia pari a 100.000€ per fratelli e sorelle;
• 6% sul valore catastale, senza applicare la franchigia, per nipoti, zii, cugini di primo grado, cognati e suoceri;
• 8%, anche in questo caso senza applicazione della franchigia, per tutti gli altri soggetti (fra cui rientra anche il convivente).

L’imposta ipotecaria e catastale

Oltre all’imposta di successione, il ricevimento di un immobile in successione richiede, necessariamente, il calcolo ed il versamento dell’imposta ipotecaria e catastale. Vediamo schematicamente il loro funzionamento.

Per quanto riguarda l’imposta ipotecaria questa è determinata da una aliquota pari al 2% sul valore degli immobili che sono stati dichiarati in successione. Al fine di determinare l’imposta in questione non si deve conto anche delle passività, come invece si fa con l’imposta di successione. In altre parole, questo significa che il valore dell’immobile è la base per il calcolo dell’imposta ipotecaria.

Per quanto riguarda l’imposta catastale per una dichiarazione di cessione, invece, la percentuale è pari all’1% da calcolare, sempre, sul valore dell’immobile oggetto di successione.

Agevolazione prima casa in caso di successione

In sede di acquisto per successione è possibile fruire delle agevolazioni per la prima casa riguardo alle imposte ipotecarie e catastali. Imposte che, in tal caso, sono dovute in misura fissa, anziché nella misura complessiva del 3% del valore degli immobili. Tuttavia, per poter acquisire un secondo immobile con agevolazione è necessario vendere l’immobile ricevuto in successione (entro un anno dall’acquisto del secondo). Infatti, per l’agevolazione occorre essere in possesso dei requisiti di legge: residenza nel Comune in cui è situato l’immobile, e il non possesso di un’altra abitazione (o porzione di abitazione), su tutto il territorio nazionale, acquistata con i benefici “prima casa” (articolo 1, Tariffa, Nota II–bis, del DPR n. 131/86).

L’applicazione dell’agevolazione per l’acquisto a titolo gratuito, come nella circostanza in esame (dopo una successione), non preclude – in caso di successivo acquisto (o realizzazione in appalto su area di proprietà) a titolo oneroso di un’altra abitazione – la possibilità di fruire dei benefici “prima casa”. Tuttavia, per poter rispettare i requisiti richiesti dalla norma è necessario effettuare la cessione del primo immobile (ricevuto a titolo gratuito) entro un anno dall’acquisto del secondo immobile.

La riduzione delle imposte previste in caso di agevolazione prima casa è possibile richiede che anche uno solo degli eredi possieda i benefici per l’applicazione dell’agevolazione prima casa. In questo sia l’imposta catastale che ipotecaria sono dovute in misura pari a 200 euro. Inoltre, deve essere effettuato il pagamento anche dei seguenti oneri:

• L’imposta di bollo, pari a 64 euro per ogni nota di trascrizione;
• Diritti di segreteria;
• Tassa ipotecaria fissa di 35 euro per ciascuna nota di trascrizione.

Per procedere alla vendita di un immobile ereditato, entro 30 giorni dalla dichiarazione di successione, deve essere presentata la domanda di voltura catastale all’ufficio del catasto situato nella stessa provincia dell’Agenzia delle Entrate, ed è necessario sostenere il pagamento di:

• 55 euro per il tributo speciale catastale;
• 16 euro per ogni 100 pagine di domanda di imposta di bollo.

La comunione ereditaria degli immobili

L’erede che, una volta presentata la successione, diventa titolare di una quota del patrimonio in comunione con gli altri eredi, non ha la possibilità di cedere l’immobile, se non con il consenso degli altri eredi. Questa situazione, come anticipato, è quella di comunione ereditaria e può portare a problematiche e dissidi tra eredi, quando vi sono idee diverse su come destinare gli immobili ereditati. In questo contesto, non è raro che vengano commessi degli errori.

Si pensi al caso dell’erede titolare di una quota di immobile in comunione ereditaria che, nella convinzione di alienare un bene proprio, tenta la vendita della c.d. “quotina”, ossia della parte di quota dell’asse ereditario consistente nell’immobile. Il principale problema che si pone nel caso si specie riguarda la circostanza che nel nostro ordinamento l’erede del de cuius non vanta alcun diritto sul singolo bene dell’asse patrimoniale. Egli, per effetto dell’apertura della successione, è titolare della quota sull’universalità dei beni del defunto, non sullo specifico bene.

Anzi, proprio in virtù della fictio iuris che il legislatore introduce all’art. 757 c.c., la divisione ha efficacia retroattiva. Ciò significa che ciascun erede è reputato solo ed immediato successore in tutti i beni che compongono la sua quota ed a lui pervenuti per successione, e si considera come se non abbia mai avuto la proprietà degli altri beni ereditari. Dunque, l’erede nel vendere la casa ereditata pone in essere l’alienazione di un bene di cui, all’esito della divisione, potrebbe non esser mai stato giuridicamente titolare, salvo che questo gli sia, in tal sede, assegnato.

L’erede che, una volta presentata la successione, diventa titolare di una quota del patrimonio in comunione con gli altri eredi, non ha la possibilità di cedere l’immobile, se non con il consenso degli altri eredi. Questa situazione, di comunione ereditaria, può portare a problematiche e dissidi tra eredi, quando vi sono idee diverse su come destinare gli immobili ereditati. In questo contesto, non è raro che vengano commessi degli errori.

Vendere immobile in proprietà indivisa

La legge stabilisce che, per effettuare la vendita, tutti i coeredi (a prescindere dalle quote), devono essere d’accordo. Pertanto, tutti gli eredi devono sottoscrivere una dichiarazione, in cui danno il loro consenso alla vendita dell’immobile. Il consenso deve essere sottoscritto indipendentemente dalla percentuale di eredità che ogni erede ha ottenuto sulla casa. Viceversa, se non tutti sono d’accordo alla vendita, è possibile:

• Vendere la propria quota di proprietà dell’immobile. Gli altri coeredi hanno il diritto di prelazione;
• Sciogliere la comunione davanti a un giudice, tale opzione è esercitabile qualora il tentativo di mediazione obbligatorio con i coeredi non è andato a buon fine e non si è trovata un’altra soluzione. Il giudice stabilisce le condizioni di vendita dell’immobile e dividerà il ricavato tra i coeredi.

Perché è importante la divisione ereditaria

La divisione ereditaria si verifica in caso di successione, per causa di morte, in cui vi sono dei coeredi che diventano comproprietari dei beni lasciati. La comunione sui beni ereditati rimane fino a quando viene richiesto l’atto di divisione. Nel frattempo, qualsiasi erede può disporre liberamente di tutti i beni detenuti in comunione.

Il giudice istruttore o il notaio predispongono un progetto di divisione per arrivare ad una definizione non contenziosa del giudizio. Generalmente, ogni coerede può chiedere la sua parte in natura dei beni mobili e immobili dell’eredità. La divisione infatti può aver luogo consensualmente davanti al notaio, in sede di mediazione civile oppure tramite un procedimento giudiziale. La divisione ereditaria per atto notarile presuppone, chiaramente, il consenso di tutti i condividenti ed è sicuramente il procedimento più rapido e meno costoso.

Attraverso la divisione ereditaria, riprendendo l’esempio precedente, è possibile che ognuno dei due fratelli diventi proprietario di un singolo immobile, agevolando, in questo modo anche la possibile vendita degli immobili stessi.

Vendita all’esito divisionale

Ulteriore ipotesi è la vendita dell’esito divisionale. In questo caso, il comproprietario procede ad una vendita subordinata all’esito delle divisione ereditaria. L’efficacia del contratto di compravendita è subordinata alla circostanza che l’immobile sia attributo all’alienante erede all’esito delle divisione. Il bene è trasferito se viene assegnato al venditore, se non si assegna la condizione è priva di effetti.

La vendita di un bene facente parte di comunione ereditaria da parte di uno solo dei comproprietari è a effetto obbligatorio, essendo al sua efficacia subordinata alla divisione. Se la divisione non mi assegna il bene, il contratto non produce effetti.

È condizionata ad una sospensione, quando sarà effettuata la divisione, la controparte non potrà neanche lamentare l’inadempimento, in quanto non si è avverata la condizione. 

Plusvalenza da cessione immobile ereditato esente da tassazione

Secondo quanto previsto dall’art. 67 co. 1 lett. b) del TUIR, concorrono alla formazione del reddito complessivo le plusvalenze realizzate a seguito della cessione di immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni. Sono, tuttavia, escluse da tassazione le plusvalenze realizzate attraverso la cessione:

• Degli immobili acquisiti per successione;
• Dei fabbricati che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.

Questo significa che anche nel caso in cui si decida di procedere con la vendita di un immobile ereditato prima dei 5 anni non si è soggetti a tassazione sulla plusvalenza generata dalla cessione. Ricordiamo invece che, nel caso di una normale compravendita si è soggetti ad una tassazione sulla plusvalenza nel caso in cui si decida di vendere un immobile prima dei 5 anni (a meno di poter dimostrare che è stata abitazione principale per la maggior parte del periodo). La ragione è che, non è considerata una speculazione immobiliare, la cessione di immobili ereditati e pertanto non si applica la tassazione.

In tutti i casi diversi rispetto a quelli indicati la tassazione sulla plusvalenza deve avvenire tramite dichiarazione dei redditi (attraverso tassazione IRPEF), oppure pagando direttamente l’imposta con un valore pari al 20%, direttamente in sede di cessione con il notaio.

Vendita immobile ereditato dopo 10 anni

La vendita di un immobile ereditato dopo 10 anni dalla morte del de cuius non è cosi semplice. Il nostro ordinamento concede 10 anni di tempo per accettare l’eredità. Se l’erede non accetta l’eredità entro 10 anni, la dichiarazione di successione non sarà sufficiente per affermare di aver accettato l’eredità. In caso di mancata accettazione non è più possibile vendere l’immobile.

L’IMU sugli immobili ricevuti in successione

Quando si diventa titolari di un diritto reale su beni immobili, anche a seguito di successione, l’immobile tenuto a disposizione (non prima casa) sconta il pagamento dell’IMU. In buona sostanza, quando l’immobile viene utilizzato come prima casa (ovvero viene ivi spostata la residenza anagrafica) questo non è soggetto ad IMU (a meno che non si tratti di immobile considerato di lusso, cat. A/1 A/8 e A/9).

In tutti gli altri casi l’immobile viene considerato come “seconda casa” e quindi imponibile IMU secondo le aliquote in vigore. Tieni presente che oltre alla casa, potrebbe però essere previsto il pagamento dell’IMU per eventuali pertinenze, come talvolta avviene per posti auto o per garage separati dall’abitazione principale ma di competenza dell’abitazione stessa. Quando si è di fronte a più eredi il calcolo dell’IMU deve essere suddiviso per le percentuali di proprietà di ciascun erede. Il versamento dell’IMU è dovuto dal momento in cui si diventa titolari del diritto reale e fino all’eventuale vendita dell’immobile.

Che cosa succede in caso di rinuncia all’eredità

Può accadere che, in alcuni casi gli eredi possano prendere la decisione di rinunciare all’eredità. La rinuncia è una scelta che ogni erede può prendere e può dipendere dai motivi più svariati. Tuttavia, il caso classico è quello in cui il valore dei beni che si dovrebbe ricevere in eredità è inferiore rispetto al valore dei debiti contratti dal de cuius, che gli eredi sarebbero chiamati a soddisfare.

L’aspetto su cui concentrarsi riguarda il fatto che quando un erede decide di rinunciare all’eredità non diviene erede del defunto e di conseguenza non può essere ritenuto responsabile riguardo di beni oggetto dell’eredità. In altre parole, l’erede che ha rinunciato all’eredità non ha la possibilità di godere dei beni oggetto di eredità e non può essere chiamato al pagamento di eventuali imposte previste, inclusa l’imposta di successione, quella ipotecaria e catastale, l’IMU, etc. Tutte queste imposte, infatti, possono gravare solo sugli eredi che hanno accettato l’eredità.

L’eredità di un immobile situato all’estero

Nel contesto dell’eredità di un immobile all’estero, ci sono vari aspetti legali che un cittadino italiano deve considerare. La legge applicabile all’eredità dipende principalmente dal paese dove l’immobile è situato e dalla legislazione nazionale del defunto.

Gli aspetti ereditari devono essere gestiti, principalmente, nel Paese di residenza del defunto. Per poter assolvere questo obbligo, è necessario verificare eventuali obblighi di eredità (dichiarazione di successione) nel Paese dove è ubicato l’immobile.

In particolare, l’eredità di un immobile all’estero può comportare obbligazioni fiscali sia nel paese dove si trova l’immobile sia nel paese di residenza dell’erede. L’onere tributario è a carico dell’erede, chiamato a pagare le tasse di successione. Esistono, tuttavia, trattati bilaterali per evitare la doppia tassazione, permettendo di ottenere crediti fiscali per le tasse pagate all’estero​​.

Inoltre, occorre tenere presente che ogni paese ha leggi specifiche per il trasferimento della proprietà ereditata. Generalmente, le leggi del paese di domicilio del defunto determinano i diritti dei beneficiari. Potrebbero esserci requisiti di residenza prima di poter trasferire la proprietà​​.

Consulenza fiscale online

In conclusione, la cessione di un immobile ricevuto in eredità può comportare molte questioni fiscali complesse e difficili da comprendere. Tuttavia, è possibile evitare problemi e ottenere una soluzione ottimale grazie a una consulenza fiscale professionale. Per questo motivo, vi invitiamo a utilizzare il nostro servizio di consulenza fiscale online, che vi permetterà di ottenere una consulenza personalizzata da un dottore commercialista esperto. Il nostro team di esperti sarà in grado di aiutarvi a comprendere le leggi fiscali relative alla cessione di un immobile ricevuto in eredità e a individuare le soluzioni più vantaggiose per la vostra situazione personale.

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