Tutto quello che devi sapere sull’accollo del mutuo

In cosa consiste l’accollo del mutuo? Come funziona questo particolare strumento e quando è possibile farne richiesta? Volendo sintetizzare al massimo l”accollo del mutuo è una procedura attraverso la quale un nuovo intestatario subentra in un mutuo che è già in corso. Questo significa, in altre parole, che l’acquirente o accollante si prende la responsabilità di rimborsare la banca che ha erogato il finanziamento delle rate che rimangono per estinguere il debito.

Attraverso questo strumento il subentrante adempie a tutte le condizioni previste dal contratto che è stato stipulato dal suo predecessore, ossia l’accollato.

L’accollo del mutuo – o più correttamente il contratto che ne determina l’avvio – acquista piena e totale validità dal momento in cui viene effettuato il rogito. Questa è una situazione che si viene a generare ogni qualvolta si effettua una compravendita di un immobile. Nella maggior parte dei casi l’accollante deve pagare una parte del prezzo pattuito al venditore per l’acquisto dell’immobile e poi provvede ad estinguere il mutuo direttamente con la banca.

Ma entriamo nel dettaglio e scopriamo come funziona l’accollo del mutuo.

Accollo del mutuo: cos’è

Magari è capitato di vedere un annuncio, in cui il venditore offra una casa ancora oggetto di mutuo bancario e proponga all’aspirante compratore di accollarsi il mutuo, ossia prenderne il posto nel contratto già stipulato con l’istituto di credito originario. Il perché si voglia vendere è stato già detto, può essere l’aggravarsi delle condizioni economiche come anche una necessità di trasferirsi improvvisa – in ogni caso, l’accollo del mutuo è previsto dalla legge (art. 1273 del Codice Civile) e segue delle metodologie precise. Quando si parla di accollo del mutuo, è bene specificarne i tre soggetti:

• accollato, ossia colui che ha al momento il mutuo e intende cederlo insieme all’abitazione al prospettivo compratore;
• accollante, ossia colui che vuole prendersi l’abitazione e il muto ad essa collegato;
• accollatario, ossia l’istituto di credito che aveva concesso il mutuo all’accollato.

Ed è altrettanto bene specificarne le due tipologie:

• accollo liberatorio, in cui l’accollato si libera interamente dei suoi obblighi e li cede all’accollante;
• accollo non liberatorio (o cumulativo), in cui l’accollato non si libera completamente degli obblighi nei confronti dell’accollante; va sottolineato che qualora l’accollante non riesca ad adempiere ai suoi nuovi obblighi, sarà l’accollato originario a subentrargli (come ad esempio nei prestiti in cui il contraente non rispetta i suoi obblighi).

Accollo, quando ricorre

Sono diversi i casi nei quali è possibile usufruire dello strumento dell’accollo del mutuo. È possibile utilizzare questa particolare formula nel momento in cui si acquista un immobile da un costruttore o da un privato. Ma vediamo quali tipi di casistiche si vengono a configurare:

Accollo da privati

Si viene a configurare l’accollo tra privati nel momento in cui l’acquirente di accolla il mutuo già in essere del venditore. Chi subentra si assume l’onere di pagare le rate restanti fino alla scadenza del mutuo. In questo caso l’accollante può beneficiare di una serie di vantaggi: non deve iscrivere una nuova ipoteca e non deve sostenere i costi notarili del mutuo accollato. Il lato negativo, però, è costituito dal fatto che non è possibile aggiungere della liquidità al mutuo accollato. Nel caso in cui la quota di mutuo che ancora pende sull’immobile non fosse sufficiente, è necessario procedere con l’accensione di un nuovo mutuo.

Accollo dal costruttore

Può capitare che un’impresa costruttrice richieda un mutuo per finanziare la costruzione di un immobile. Viene iscritta, quindi, un’ipoteca sull’intero fabbricato. Il cliente acquista una porzione del fabbricato: prima dell’accollo dal costruttore è quindi necessario frazionare il mutuo. Dopo questa operazione l’impresa accolla il mutuo ai propri clienti, che pagheranno la quota residua del finanziamento, in proporzione all’unità che hanno acquistato. Il costruttore, in questo modo ha la possibilità di coprire velocemente le spese di fabbricazione dell’immobile.

Quali sono le tipologie di accollo

Fondamentalmente esistono due diverse tipologie di accollo del mutuo:

• accollo liberatorio, attraverso il quale l’accollato viene svincolato da tutti gli obblighi che derivano dal mutuo e vengono trasferiti direttamente all’accollante. Questa operazione è possibile a seguito di una nuova valutazione del merito creditizio dell’accollante. L’accollato viene liberato da ogni onere nel momento in cui la banca accerta che chi subentra abbia tutte le caratteristiche finanziarie per poter sostenere le rate;
• accollo cumulativo: in questo caso l’accollato resta obbligato in solido con l’accollante nei confronti della banca. Saranno tenuti tutte e due a pagare le rate.

Accollo del mutuo cointestato

Una situazione un po’ particolare si viene a generare con l’accollo del mutuo cointestato, ossia quando è sottoscritto da più persone.

In questo caso la procedura deve essere gestita con maggiore attenzione, perché è necessario appurare se l’accollante subentra ad una sola delle parti o a tutti e due i cointestatari.

Uno dei rischi a cui si può andare incontro sono delle trattative leggermente più complicate, soprattutto se si è di fronte ad un caso di separazione o divorzio, dove l’accollante può essere uno dei due ex partner che decide di acquistare la quota dell’altro.

La banca può rifiutare l’accollo

Quale ruolo ha la banca nell’accollo? Il Codice Civile (articolo 1273) prevede che l’istituto bancario non possa opporsi all’operazione: la sua adesione serve unicamente a rendere irrevovcabile la stipulazione dell’accordo tra le parti. Nel caso in cui la banca dovesse ritenere il terzo accollante un soggetto non degno a subentrare nel mutuo – perché non ritenuto in grado di sostenere le rate – non aderirà all’accollo, che sarà, ad ogni modo valido, ma diventerà cumulativo.

Accollo mutuo: i documenti necessari

Per effettuare l’accollo del mutuo, chi subentra nel contratto, deve produrre gli stessi documenti necessari per ottenere un finanziamento ipotecario:

• un documento in corso di validità;
• codice fiscale;
• la dichiarazione dei redditi o la busta paga per attestare i propri redditi.

Accollo del mutuo: come e perché

Spiegato cos’è l’accollo del mutuo, rimane da spiegare il perché farlo. Le risposte sono due: questo strumento permette di risparmiare sui costi dell’iter procedurale, siccome l’accollo non apre una nuova linea di credito per l’accollante, e consente di evitare all’ente erogante problemi di sorta (come ad esempio un accollante insolvente; in quel caso è l’accollato ad occuparsene).

Se queste motivazioni sono sufficienti per spingerci all’accollo del mutuo, ci sono alcune cose che è bene fare prima di procedere all’operazione – anzitutto esaminare con attenzione quante rate sono state già pagate e quante ne rimangono da pagare, poi le caratteristiche del mutuo stesso ed eventuali commissioni, e infine entrate in contatto col venditore e la banca per accordarsi sulla questione.