Tasse sulla plusvalenza dopo una variazione catastale

Il cambio di destinazione di uso di un immobile rileva ai fini della tassazione sulle plusvalenze realizzate con una vendita, mentre non impatta sul calcolo del quinquennio che deve intercorrere fra la costruzione e la vendita per escludere l’applicazione delle imposte.

Lo chiarisce l’Agenzia delle Entrate con risposta a interpello 10/2025, relativa al caso di un immobile originariamente accatastato come magazzino e successivamente diventato invece ad uso abitativo e utilizzato come prima casa.

La tassazione delle compravendite di immobili

La legge (articolo 67, comma 1, lettera b, del DPR 917/1986, ovvero il Testo unico delle imposte sui redditi) prevede che siano redditi diversi ««le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni».

Restano esclusi, fra gli altri, gli immobili «acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari».

Le plusvalenza sono tassate come redditi diverse se la cessione è avvenuta entro cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione, non sono invece tassabili, indipendentemente dal decorso del quinquennio, se la proprietà dell’immobile deriva da una successione oppure se nel caso della prima casa. Che però deve essere tale per la maggior parte del periodo intercorso fra l’acquisto, o la costruzione, e la vendita. La ratio della norma è quella di tassa solo le operazioni poste in essere con finalità speculativa.

La variazione catastale

Ora, nel caso proposto c’è stata una variazione della destinazione d’uso catastale. Con Risoluzione 105/2007 era già stato chiarito che un immobile oggetto di modifica catastale, ad esempio da C2 (magazzini) ad A7 (villette), «possa essere considerato idoneo all’uso abitativo solo dalla data in cui sia stato effettivamente iscritto nella categoria catastale A7».

Questo significa che la variazione di categoria catastale «rileva solo ai fini del riconoscimento della natura abitativa dell’immobile medesimo e al conseguente utilizzo dello stesso come abitazione principale per la maggior parte del periodo di tempo intercorrente tra l’acquisto (o costruzione) dell’immobile e la successiva rivendita». Mentre «non rileva, invece, ai fini del computo del quinquennio previsto dalla norma, in quanto non riconducibile né ad una operazione di «acquisto» né di «costruzione».

L’interpello delle Entrate

Nel caso oggetto di interpello l’istante intende effettuare un preliminare entro i cinque anni dall’acquisto, e il rogito invece in un momento successivo. Questo, dopo che nei cinque anni in questione è intervenuto un cambio di destinazione d’uso.

L’Agenzia delle Entrate chiarisce che il cambio di destinazione d’suo effettuato senza opere non rileva ai fini del calcolo del quinquennio. E ritiene «parimenti irrilevante la circostanza che prima del compimento del quinquennio richiesto dalla norma venga stipulato un contratto preliminare, che rappresenta un mero accordo con cui le parti si obbligano alla stipula di un contratto di compravendita immobiliare in un secondo momento, senza alcun effetto traslativo della proprietà del bene».

In definitiva, si tratta di un caso in cui la plusvalenza non è tassata.