Sanatoria edilizia: nuove linee guida ministeriali sul Salva Casa

Il Ministero delle Infrastrutture mette a punto una serie di nuove FAQ per chiarire l’applicazione della legge di conversione del Decreto n. 69/2024, meglio noto come “Salva Casa“, volte a semplificare le procedure di accesso alla sanatoria per le irregolarità edilizie risalenti ad oltre 50 anni fa, con particolare attenzione alle varianti realizzate prima del 30 gennaio 1977.

Le nuove linee guida MIT, in via di pubblicazione, promuovono l’utilizzo di procedure a finalità multipla, permettendo ai cittadini di presentare un’unica istanza per diverse richieste, come la sanatoria di una difformità passata e il cambio d’uso dell’immobile subordinato alla sanatoria. Il focus è su varianti, tolleranze, zone vincolate e stato legittimo.

Sanatoria per lo stato legittimo degli immobili

In base alle anticipazioni, una delle principali novità riguarda la definizione dello stato legittimo degli immobili.  Tradizionalmente, per attestare la conformità edilizia, era necessario esaminare l’intera successione dei titoli autorizzativi. Ora, con il Salva Casa è possibile fare riferimento esclusivamente all’ultimo titolo edilizio, a condizione che questo riporti gli estremi dei titoli precedenti. Se questo non è possibile, in base alle nuove FAQ del Ministero si specifica che

la verifica dei titoli pregressi da parte degli uffici comunali potrà essere presunta qualora nella modulistica relativa all’ultimo intervento il cittadino abbia debitamente indicato gli estremi dei titoli pregressi.

Questo varrà sia per titoli come i permessi di costruire sia per quelli frutto di silenzio-assenso. Questo approccio semplifica quindi le procedure per i proprietari e i professionisti del settore.

Varianti edilizie ante 1977

Prima del 30 gennaio 1977, non esisteva una procedura formale per l’approvazione delle varianti in corso d’opera, causando numerose difformità edilizie. Il “Salva casa” consente ora di sanare queste irregolarità mediante una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (Scia).

Le nuove linee guida chiariscono che è sufficiente che le varianti da regolarizzare siano state eseguite nell’ambito di lavori riconducibili a un titolo rilasciato prima di tale data, anche se le opere sono state realizzate successivamente. Inoltre, gli uffici comunali non sono tenuti a verificare la conformità della variante rispetto alla disciplina urbanistica ed edilizia.

Le sanzioni previste variano da 1.032 a 10.328 euro, ossia al trattamento di maggior favore, analogamente a quanto previsto per l’accertamento di conformità.

Sanatoria abusi per immobili in zone vincolate

Per quanto riguarda gli immobili situati in zone sottoposte a vincoli paesaggistici o culturali, le linee guida stabiliscono che il proprietario o l’avente titolo può presentare un’unica istanza di sanatoria allo sportello unico edilizia del Comune.

Il Comune provvederà a inoltrare la richiesta di accertamento di compatibilità paesaggistica alle amministrazioni competenti, anche in caso di difformità che abbiano comportato aumenti di volume o superficie.

Le tolleranze costruttive, calcolate secondo le nuove soglie (dal 2 al 6% a seconda della superficie dell’unità immobiliare), sono applicabili anche a questi immobili.

Sanzioni minime o in due fasi

In merito alle sanzioni, se il Comune ritiene che l’intervento non abbia aumentato il valore venale dell’immobile, può applicare direttamente la sanzione minima senza coinvolgere l’Agenzia delle Entrate.

Negli altri casi, le sanzioni saranno corrisposte in due fasi: una parte al momento della presentazione della Scia in sanatoria e il conguaglio dopo la quantificazione dell’incremento del valore venale da parte dell’Agenzia delle Entrate.