Mutuo per investimento immobiliare negli USA da non residente americano: come si ottiene?

• Introduzione
• Tipologie di mutuo americano disponibile
  • Conventional Mortgage
  • FHA Mortgage (Federal Housing Administration)
  • VA Mortgage (Veteran Administration)
• Accesso alle varie tipologie di mutuo: come si fa
  • Accendere un mutuo per effettuare un investimento immobiliare

Introduzione

È opinione di molti quella che per fare un investimento si debba avere una liquidità consistente e che invece, senza un capitale di partenza, non si possa fare.

Per acquistare un immobile, a meno che non si possegga l’intero importo in contanti, solitamente si fa un debito con chi ha la possibilità di prestarci il denaro necessario (banche, istituti di credito in generale, finanziatori).

Quando però si tratta di un investimento immobiliare, e non di una casa per uso personale, è importante fare la differenza tra debito buono e debito cattivo.

Si parla di debito buono quando si utilizza la leva bancaria, o una leva che può essere anche non-bancaria, al fine di generare un flusso di cassa positivo dall’investimento.

Ad esempio: se ho una rata di $1.000 al mese e so che, al netto di tutte le spese di gestione, l’affitto mi genererà $ 1.500, avrò generato un flusso di cassa di $ 500 mensili; in questo caso ho creato un debito buono.

Queste considerazioni sono fondamentale nell’analisi che si fa per acquistare un immobile.

In Italia se volessimo acquistare una o più case, anche come forma di investimento, rispettando alcuni parametri, qualsiasi italiano potrebbe prendere un mutuo.

Tipologie di mutuo americano disponibile

Ma volendo investire in immobili negli Stati Uniti è possibile, da non residente, prendere un mutuo?

Negli Stati Uniti esistono vari tipi di mutui per l’acquisto di un immobile: conventional, FHA, VA sono i principali. Vediamoli nel dettaglio.

Conventional Mortgage

Sicuramente il più comune è il Conventional (convenzionale) che, come dice la parola, è quello che viene utilizzato quando un privato va in una banca creditizia per l’acquisto di un immobile, riuscendo ad ottenere fino all’80% del valore dello stesso.

FHA Mortgage (Federal Housing Administration)

Esistono dei mutui specifici, ad esempio per situazioni di basso reddito: i FHA. Si tratta di mutui federali che permettono dei tassi di interesse più bassi, consentendo anche di arrivare fino al 95% nel valore dell’immobile finanziato.

VA Mortgage (Veteran Administration)

Oltre alla casistica della FHA esiste anche un’altra casistica abbastanza comune: quella del VA mortgage.

Si tratta sempre di mutui federali. Per i veterani vengono garantiti mutui a dei tassi particolarmente agevolati, con la possibilità di arrivare fino al 95% del valore dell’immobile finanziato.

Oltre gli istituti bancari, ci sono altre figure che permettono di avere l’importo necessario per l’acquisto di un immobile: si tratta dei lender, ossia privati cittadini che mettono a disposizione il proprio capitale, ottenendo un proprio ritorno economico.

Esistono anche dei lender istituzionali: non sono le classiche banche creditizie, ma società che permettono di prendere mutui a dei tassi un po’ più elevati rispetto a quelli delle banche comuni.

Questo, per esempio, può essere molto utile quando sei uno straniero e vuoi prendere un mutuo negli Stati Uniti anche se non si possiede il Credit Score. Ci sono alcuni lender che ti permettono di ottenere finanziamenti.

Esistono poi quelli che vengono chiamati Bridge Loan, normalmente vengono garantiti sempre da lender istituzionali.

In alcune situazioni, come immobili che richiedono ristrutturazione e non sono finanziabili con mutuo classico, i lender istituzionali permettono di fare un Bridge Loan: sono dei “prestiti ponte” che permettono di prendere il mutuo anche in situazioni di pre-ristrutturazione.

Normalmente questi mutui oltre a dare una leva all’acquisto, permettono anche di finanziare la costruzione dell’immobile.

Hanno dei tassi normalmente molto più elevati dei comuni mutui, perché c’è una componente di rischio maggiore anche da parte del Lender.

Accesso alle varie tipologie di mutuo: come si fa

Per accedere ai primi tre tipi di mutui (Conventional, Federal, VA) le caratteristiche necessarie sono:

• essere residente negli Stati Uniti,
• avere un credit score negli Stati Uniti
• avere un Social Security Number.

Chiaramente per il Federal Motrgage è necessario il reddito basso e per il VA morgage è necessario essere veterano.

Nel caso invece di Lender alternativi, quindi non-banche ma Lender istituzionali che permettono di prendere mutui anche a stranieri, il discorso residenza non è più necessario. Spesso, comunque, anche i Lender richiedono il Credit Score.

Il Credit Score si può costruire anche da straniero e da non residente.

Dunque, per rispondere alla domanda inziale: è possibile accendere un mutuo in USA anche se non si è residenti? Sì, è possibile.

Accendere un mutuo per effettuare un investimento immobiliare

Vediamo nel dettaglio, qualora avessimo trovato un immobile che vogliamo acquistare, qual è la procedura per accendere un mutuo.

Ci deve essere:

• il preliminare di acquisto di un immobile;
• la ricerca sul titolo effettuata da una Title Company (che sarebbe l’equivalente del nostro notaio);
• tutti i documenti che dimostrano gli asset posseduti da chi sta prendendo il mutuo, che può essere una società o una persona fisica;
• i redditi della società o della persona fisica, a seconda di chi sta chiedendo il mutuo. Spesso vengono chieste entrambe anche quando si tratta di società.
• Per i mutui su proprietà di investimento spesso viene richiesto anche documentazione per attestare l’esperienza come investitore.

Ci potrebbero essere delle spese addizionali da sostenere come il costo della perizia e di eventuali altre ispezioni richieste dalla banca o dal lender, origination fees che normalmente vengono attribuite in punti (ad esempio 1 punto che sarebbe l’1% dell’importo finanziato) e normalmente variano tra il mezzo punto e i 3 punti.

Una cosa che è poco comune in Italia ma che invece è molto diffusa negli Stati Uniti e l’Owner Financing ossia quando ci si mette d’accordo con il venditore affinché tutto o parte del valore dell’immobile (accordato per l’acquisto), viene finanziato dal venditore stesso.

Normalmente si stabilisce un tasso di interesse che verrà pagato al venditore (in quanto anche finanziatore).

Questo permette di ovviare all’utilizzo delle banche, quindi, rende più snella la vendita e rende possibile gli acquisti anche quando non ci si qualifica per ottenere un mutuo.

Ciò può essere interessante per chi decide di iniziare a investire e non ha né esperienza, né asset sufficienti da dimostrare per poter accedere a un mutuo.

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