Locazione di immobile in comodato: chi dichiara il reddito?

Il reddito da locazione relativo ad immobile concesso in comodato deve essere dichiarato fiscalmente:

• Dal comodante, in caso di messa a reddito attraverso un contratto di locazione “lungo“ (a canone libero, concordato o transitorio);
• Dal comodatario (in deroga alla regola generale del punto precedente), in caso di messa a reddito attraverso l’utilizzo di locazioni brevi turistiche di durata inferiore ai 30 giorni.

È possibile locare un immobile ricevuto in comodato?

In linea generale, possiamo dire che se espressamente previsto nel contratto di comodato il comodatario ha la possibilità di locare l’immobile a terzi. Questa casistica è molto più frequente di quello che potrebbe sembrare a prima vista. Non è raro, infatti, il caso in cui ci si trovi di fronte alla concessione di un immobile in comodato d’uso gratuito, con facoltà di locazione a terzi.

Pensa al classico caso in cui i genitori assegnano un immobile in uso gratuito al figlio con facoltà di stipula di un contratto di locazione con i terzi. In questa situazione, chi deve dichiarare il reddito?

In tutti i casi in cui vi è un contratto d’uso gratuito di un bene immobile occorre verificare chi sia il soggetto (comodante o comodatario) tenuto a dichiarare fiscalmente il reddito da locazione. La regola generale è quella che vede il comodante dover dichiarare il reddito percepito dal comodatario. Tuttavia, vi è una situazione particolare in cui questo non accade. Mi riferisco all’ipotesi legata all’attività di locazione turistica effettuata dal comodatario sull’immobile. In questo caso, rispettando alcune condizioni è lo stesso comodatario ad avere la possibilità di dichiarare il reddito. Vediamo tutte le peculiarità in questo contributo.

Locazione di immobile in comodato con tassazione in capo al comodante

L’articolo 1803 del codice civile disciplina il contratto di comodato d’uso gratuito. In particolare si ha questo tipo di contratto:

Si tratta di un contratto a effetti obbligatori e non reali. Questo significa che il comodatario acquisisce nei confronti del bene che ha ricevuto un diritto personale di godimento e non un diritto reale. Infatti, al termine del contratto il comodatario è tenuto a restituire il bene, allo stesso stato in cui lo ha preso in godimento. Questo aspetto assume una importanza fondamentale ai fini fiscali. È, infatti, questo elemento ad essere determinante, in quanto la titolarità del reddito fondiario non si trasferisce ma resta in capo al proprietario (comodante).

La conseguenza legata alla titolarità del reddito fondiario che non si trasferisce determina chi è il soggetto obbligato a dichiarare il reddito derivante dalla locazione di immobile in comodato.

L’art. 26 del DPR n. 917/86 (TUIR) chiarisce che i redditi fondiari, categoria alla quale appartengono i redditi da fabbricati anche in caso di locazione, concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili “a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale”. La regola generale, prevede che il reddito fondiario sia attribuito esclusivamente al titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale. Il contratto di comodato non trasferisce alcun diritto reale sull’immobile.

Redditi fondiari dichiarati dal titolare del diritto reale

Qualora il comodatario stipuli, quale locatore, un contratto di locazione, pertanto, il reddito effettivo del fabbricato deve essere imputato esclusivamente al comodante (proprietario dell’immobile), come chiarito dalla Risoluzione n. 381/E e Risoluzione n. 394/E del 2008 dell’Agenzia delle Entrate. Questi documenti di prassi chiariscono che deve essere il titolare del diritto reale sull’immobile a dichiarare il reddito percepito da chi sta godendo in quel momento del bene. Questo in applicazione del precedentemente citato articolo 26 del DPR n. 917/86, il quale prevede che:

In pratica, qualora il comodatario stipuli un contratto di locazione sull’immobile in comodato, il proprietario (comodante) dell’immobile diventa titolare del reddito che ne deriva. Il comodante è chiamato a dichiarare il reddito percepito nella propria dichiarazione annuale, per assoggettare il canone a tassazione IRPEF o cedolare secca.

Ad, una prima lettura, potrebbe sembrare che ogni qualvolta il reddito percepito dal comodatario per la locazione non venga trasferito sul soggetto comodante non venga rispettato il principio della capacità contributiva. Tuttavia, a parere di chi scrive, se così non fosse sarebbe possibile trasferire redditi fondiari anche a soggetti non titolari di un diritto reale sull’immobile. Questo in quanto si sarebbe in violazione dell’articolo 26 del DPR n. 917/86.

L’inserimento del reddito in dichiarazione

La necessità di imputare il reddito percepito dalla locazione di immobile in comodato in capo al soggetto comodante si ricava anche attraverso la lettura delle istruzioni per la compilazione del Modello Redditi PF – Quadro RB (e del Mod. 730, Quadro “B”). Infatti, in tali documenti viene precisamente esplicitato che è tenuto a compilare il quadro RB (in quanto titolare del relativo reddito fondiario) il soggetto titolare di usufrutto o altro diritto reale sul fabbricato.

Anche in questo caso, appare chiaro come il soggetto comodatario, anche se fa la veste del locatore non è tenuto a dichiarare il reddito fondiario derivante dall’immobile, in quanto è totalmente a carico del comodante. Questo, indipendentemente dal fatto che il canone rimanga nella disponibilità del comodatario piuttosto che del comodante.

Bisogna inoltre aggiungere che la legge concede la facoltà di applicare la cedolare secca solo alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di un altro diritto reale di godimento. A disciplinare questo aspetto è sempre l’articolo 3 del D.Lgs n. 23/11. Inoltre, l’Agenzia delle Entrate, con la Circolare n. 26/E del 2011, ha ribadito che il regime opzionale della cedolare secca è riservato alla persona fisica titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile.

Deroga alla regola generale per la locazione di immobile in comodato con locazioni turistiche

Uno dei casi più frequenti, tra le domande che ci vengono poste, riguarda la possibilità di stipulare contratti di locazione aventi finalità turistiche, inferiori a 30 giorni, su un immobile in uso gratuito. Ebbene, anche in questo caso è necessario chiedersi chi sia il soggetto tenuto alla dichiarazione di questo reddito. La domanda che solitamente ci si pone è se i canoni debbano essere imputati in capo al comodatario.

Eccezione alla regola generale per le locazioni turistiche

Il D.L. n. 50/17 è intervenuto a modificare la normativa, prevedendo una particolare deroga in caso di affitti turistici. Questa normativa, in particolare, ha ampliato l’applicabilità della cedolare secca anche alle ipotesi della sublocazione e dei contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario. Fattispecie che, viceversa, risultano espressamente escluse dal campo di applicazione del suddetto regime sostitutivo in caso di stipulazione di contratti di locazione eccedenti i 30 giorni.

L’estensione si motiva con il fatto che le locazioni turistiche possono essere concluse anche dal locatario che (magari durante la propria permanenza in altro luogo) decida di sub-affittare l’immobile locato. Allo stesso modo, il comodatario che loca l’immobile ricevuto in comodato con locazioni turistiche, senza cedolare secca è tenuto a dichiarare il reddito nel quadro dei redditi diversi della propria dichiarazione. Questo ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera h) del DPR n. 917/86.

Condizioni per l’applicazione della cedolare secca da parte del comodatario

Le condizioni affinché si renda applicabile la cedolare secca da parte del comodatario nell’effettuazione delle locazioni brevi, sono:

• Durata del contratto: Deve essere rispettata una durata non superiore a 30 giorni, per stesso soggetto, nell’anno;
• Tipologia di immobile: L’immobile deve essere ad uso abitativo e appartenere alle categorie catastali da A1 a A11 (escluso A10);
• Numero di immobili: Per ciascun periodo d’imposta devono essere destinati ad affitto turistico al massimo quattro appartamenti. Oltre questa soglia, l’attività si considera svolta in forma imprenditoriale, da chiunque venga esercitata;
• Soggetti coinvolti: Sia il comodatario che il sub-conduttore devono agire al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.

I redditi derivanti da sublocazioni brevi, per i quali si è optato per la cedolare secca, devono essere dichiarati nel quadro D del modello 730 o nel quadro RL del modello Redditi, in quanto classificati come “redditi diversi“.

Ratio della normativa

Stante la natura per così dire informale ed estemporanea delle locazioni brevi, le quali non necessariamente sono concluse da chi sia anche proprietario o abbia un diritto reale (ad esempio, l’usufrutto) sul bene è stata offerta questa deroga alla disciplina. Deroga che consente al comodatario dell’immobile di tassare in capo a lui i redditi derivanti dall’affitto turistico. Questo non è un obbligo, bensì una facoltà concessa dal legislatore. Esso, infatti è voluto venire incontro a quanti utilizzino queste forme contrattuali per la messa a reddito dell’immobile.

Consulenza fiscale online

Come hai potuto vedere la regola generale che disciplina la tassazione dei canoni locativi di immobile ricevuto in comodato prevedono che sia il soggetto titolare del diritto reale sull’immobile (comodante) a dichiarare il reddito. Questo è tenuto a presentare la propria dichiarazione dei redditi annuale e tassare il relativo reddito. Tale disposizione è indipendente dal fatto che il canone sia entrato effettivamente nella disponibilità del comodante o meno. Pertanto, occorre prestare particolare attenzione a questa casistica per la presentazione della dichiarazione dei redditi.

La deroga a questa regola generale si ha nel momento in cui il comodatario effettua locazioni turistiche sull’immobile ricevuto. In questo caso vi è la possibilità (attenzione, non l’obbligo) che sia direttamente il comodatario a dichiarare il reddito nella propria dichiarazione dei redditi, potendo sfruttare anche la cedolare secca, qualora più conveniente rispetto alla tassazione IRPEF. Tale valutazione di convenienza, legata alla tassazione in capo al comodante o comodatario ed alla valutazione tra IRPEF o cedolare secca opportuno che venga effettuata ogni anno.

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