Как на рынок недвижимости повлияет увеличения первоначального взноса до 30%

Правительство РФ приняло решение об увеличении первоначального взноса до 30% по льготной ипотеке с господдержкой, снижении лимита до 6 000 000 рублей. Это правило начало действовать с 23.12.2023 года. Теперь приобрести жилье в новостройке значительно сложнее. Как это нововведение повлияет на рынок недвижимости, поинтересовались у экспертов.

Директор по производству IT-платформы бронирования новостроек «Нмаркет.ПРО» А. Чиркова:

Подобные изменения не были сюрпризом. Ведь Центробанк в течение последних несколько месяцев постепенно повышал ключевую ставку. Хотелось бы, чтобы подобные «сюрпризы» преподнесли уже после новогодних праздников, но произошло все именно так.

Первый взнос увеличили до 30%, а максимальную сумму кредита уменьшили лишь для льготной ипотеки. Из-за этого более востребованными становятся адресные программы. Например, стремительно увеличивается популярность семейной ипотеки. В некоторых регионах ее доля достигает 50% относительно общего объема выдачи.

«Практически сразу после этого «Сбербанк» объявил о том, что теперь выдача ипотечного кредита по всем государственным программам (семейная, ИТ и даже дальневосточная) будет осуществляться лишь при субсидировании со стороны девелопера. Размер комиссии – от 7,5 до 11,5%», – отметил эксперт.

Всегда предполагал, что государство и «Сбербанк» тесно сотрудничают, оказывают друг другу поддержку. Кстати, до сих пор есть немало людей, которые думают, что «Сбер» – это государственное фин. учреждение. Именно поэтому такие действия со стороны банка стали для многих неожиданностью.

Из-за этого нововведения пострадали не только девелоперы, но и покупатели. Для банка же ипотека с господдержкой – невыгодный с коммерческой точки зрения продукт. Как дальше будет развиваться ситуация, сложно сказать. Другие крупные фин. учреждения пока окончательное решение не приняли. Девелоперы до сих пор приходят в себя.

«Из-за того, что застройщики обязаны платить банку комиссию, стоимость жилья постепенно увеличивается. Именно поэтому пострадает, в первую очередь, покупатель», – добавил эксперт.

Руководитель агентства недвижимости Vysotsky Estate Фили-Можайский С. Макаров:

Ввиду изменения условий выдачи ипотеки с господдержкой численность людей, способных приобрести жилье в новостройке, начнет постепенно сокращаться. По итогу в крупных городах, например, в Питере и Москве, где стоимость объектов недвижимости довольно высокая, скорее всего, спрос существенно снизится. Девелоперы, которые заинтересованы в притоке клиентов, будут искать выходы из сложившейся ситуации.

Многие строительные компании займутся возведением многоэтажных домов с квартирами эконом-класса или жильем меньшей площади. Некоторые застройщики постараются привлечь тех клиентов, которые смогут вносить 30-процентный первоначальный взнос. В период адаптации к новым условиям льготного ипотечного кредитования начнется активная перестройка рынка недвижимости.

«Может быть, девелоперы займутся строительством более доступных жилых комплексов», – отметил специалист.

Как изменится рынок недвижимости РФ в нынешних условиях?

• Спрос на новостройки снизится примерно на 30-50%. От покупки откажутся те люди, для которых нынешние условия льготного кредитования неприемлемы.

• Еще какое-то время цены останутся прежними. Как только численность клиентов существенно уменьшится, начнется корректировка стоимости жилья. Некоторые девелоперы введут локальные скидки.

• Из-за сокращения кредитного лимита и увеличения первоначального взноса многие люди откажутся от ранее запланированных покупок в пользу бюджетных вариантов.

Существенно снизится спрос на квартиры большей площади: комфорт- и бизнес-класса. Из-за этого банки, возможно, приступят к разработке новых ипотечных программ, которые простимулируют покупателей в этом сегменте.

Вероятность застоя на вторичном рынке недвижимости постепенно повышается. Ведь сейчас ипотечная ставка для таких объектов достигает 17-20%. О том, что сделки вовсе не будут проводиться, речь не идет. Частично спрос сохранится за счет инвесторов, которые постараются всеми способами приумножить свои накопления, вкладывая их в жилье.

Изменения, внесенные в программу льготного кредитования, а также чрезмерно высокая ключевая ставка, могут сильно повлиять на ситуацию в целом. Объем сделок сократится не только на первичном, но и вторичном рынке.

Стоимость ликвидных объектов, скорее всего, существенно не изменится. Но на недвижимость, относящуюся к категории «масс-маркет», девелоперы будут вынуждены предоставлять определенные скидки. Это обусловлено тем, что им необходимо регулярно вносить платежи в рамках проектного финансирования.

Директор по контенту и аналитике финансового маркетплейса «Выберу.ру» И. Андриевская:

Принятое властями РФ решение в некоторой степени повлияло на состояние рынка недвижимости. Но о критической ситуации пока рано говорить, поскольку льготная ипотечная программа продолжает действовать. Тех условий, на которых люди могли приобрести вторичное жилье ранее, уже не будет.

Ввиду того, что Центробанк повысил ключевую ставку до 16%, вырос и диапазон заградительных величин (от 18 до 20%). Именно поэтому единственное, что выгодно сейчас заемщикам, – льготное кредитование.

У ранее популярной среди населения программы появились существенные недостатки, из-за которых многие попросту отказались от ее использования. Например, с помощью льготной ипотеки с господдержкой сейчас невозможно купить недвижимость не только в Питере или Москве, но и во многих других городах. Ведь лимит снижен в 2 раза, сейчас составляет 6 000 000 рублей. И даже в случае если человек внесет первый взнос в размере 30%, то оставшейся суммы будет недостаточно. Ведь стоимость объектов недвижимости в крупных городах превышает 10-12 миллионов рублей.

По данным «Домклик», в ноябре 2023 года в столице этой программой воспользовались 31,5% клиентов, в Питере 35,5%, а вот в Краснодарском крае – около 33,6%. Из-за нововведения, скорее всего, спрос существенно снизится.

«Уже в начале 2024 года, нам кажется, объем выдачи сократится примерно в 4 раза. Люди, которые пока не накопили на первоначальный взнос, на время отложат сделки. Накопившие на оплату ПВ постараются оформить несколько кредитов, чтобы получить нужную сумму», – добавил эксперт.

Сейчас во всех регионах можно получить не более 6 000 000 рублей в рамках льготной программы с господдержкой. Ранее власти предоставляли возможность оформления еще одного кредита (рыночного или льготного) для накопления требуемого для покупки жилья количества средств. Но и в тот период действовали определенные ограничения. Так, в Москве и области максимальная сумма не превышала 30 000 000 рублей, а во всех остальных регионах – не более 15 000 000 рублей. Сейчас непонятно, доступна ли комбинированная ипотека или нет. Никаких разъяснений власти пока не давали.

Остальные госпрограммы не корректировали. Именно поэтому те пары, у которых есть дети, поспешат оформить семейную ипотеку. В ближайшие 6 месяцев эта программа будет основной. Воспользоваться таким предложением смогут лишь те семьи, у которых есть двое детей, не достигших совершеннолетия, или один ребенок, рожденный с 01.01.2019 года по 31.12.2023 года.

Но в постановлении № 2166 (начало действовать с 15.12.23 года) отсутствует пункт, касающийся семейных пар, у которых ребенок родился в 2024 году. Получается, что программа действует до сих пор, а некоторые категории граждан воспользоваться ею не могут. Сейчас ожидают от Минфина разъяснений по этому поводу.

Некоторые семейные заемщики надеются на то, что все действующие льготы продлят. Ведь подобное пожелание поступило от Президента РФ.

Многие ждут, что в течение 5-6 месяцев стоимость жилья начнет постепенно снижаться из-за нововведений в льготную ипотеку и очередного повышения ключевой ставки. Произойдет это лишь на вторичном рынке недвижимости, где процентная ставка достигает 20%. В таких условиях цены немного уменьшаться. Продавцам, которые заинтересованы в реализации объектов недвижимости, придется предоставлять скидки. Только так можно стимулировать покупателей.

Из-за роста инфляции новостройки особо дешеветь не будут. В 2024 году цены на первичном рынке стабилизируются, а колебания не превысят несколько процентов. Девелоперы, в свою очередь, используют различные подходы, например, трейд-ин или же траншевую ипотеку. Это позволяет сохранить объем сделок на прежнем уровне.

Спрос на льготные программы кредитования в 2024 году достигнет показателя в 90%. Ведь многие попытаются улучшить условия проживания, пока ипотека с господдержкой под 8% предоставляется. По данным, предоставленным Центробанком, в ноябре прошлого года объем выдачи составил 80%.

Стоит вспомнить, что пока существенно не повысили ключевую ставку люди более активно приобретали вторичные объекты.

Президент девелоперской компании G3 GROUP О. Гулеватый:

Многие считают, что внесенные в льготные программы изменения спровоцируют сокращение объемов продаж примерно на 30%. Но я бы не был столь категоричен. Несомненно, в течение длительного времени льготная ипотека являлась активатором продаж. Большинство людей приобретали жилье в новостройках, пользуясь ипотекой с господдержкой. Как теперь будет, спрогнозировать достаточно сложно.

Мне кажется, что произойдет следующее:

• Постепенно девелоперы, банки и потенциальные заемщики адаптируются к новым условиям;

• Власти совместно с фин. учреждениям протестируют комбинированную ипотеку (для увеличения кредитного лимита до нужной суммы) и примут окончательное решение.

«В общей структуре продаж сделки, проводимые на вторичном рынке недвижимости, займут около 60%», – рассказал эксперт.

В зависимости от того, что будет происходить, возможно несколько вариантов:

• появление более адресных льготных ипотечных программ;

• увеличение желающих купить вторичное жилье.

Как в ближайшие полгода изменятся спрос, предложения и цены?

В третьем квартале 2023 года прослеживался наиболее высокий спрос. Постепенно он снизится до того уровня, который был в начале года. Из-за роста ипотечных ставок и предполагаемого закрытия кредитной программы с господдержкой постепенно замедлится рост цен.

Льготная ипотека под 8% действует лишь до 01.07.2024 года. От Центробанка ни раз поступало заявление о том, что продлевать ее не планируют. Именно поэтому в течение первого полугодия покупатели активно будут пользоваться этой программой кредитования.

В скором времени «регулятор» планирует разработать и внедрить несколько новых стандартов для ипотечных продуктов. Это необходимо для минимизации вероятности использования недобросовестных схем в процессе оформления льготного кредита на жилье. По тем данным, которые периодически появляются в сети, ЦБ планирует ужесточить условия получения ипотечных программ и ввести более тщательную проверку заемщиков. Из-за этого на рынке жилой недвижимости объем сделок постепенно уменьшится.

Основное влияние на ценообразование на первичном рынке оказывает финансовая модель разработанного проекта. Ее утверждает банк в рамках проектного финансирования, вносит в соглашение. Девелопер не может просто так взять и изменить стоимость 1 кв. м.

«Не следует ожидать существенного снижения или увеличения стоимости новостроек. Если колебания и будут, то незначительные», – отметил эксперт.

Основатель бюро Stankevich.Design и архитектурного бренда DOMKO, архитектор-девелопер С. Станкевич

Согласно прогнозам, подготовленным нашим аналитическим отделом, в течение 2024 года интерес к жилым комплексам продолжит снижаться. Решающую роль в этом сыграют внесенные Центробанком изменения в условия льготного кредитования с господдержкой, чрезмерно большой объем первичной недвижимости.

По данным «Дом.РФ», на 01.11.2023 года российские девелоперы запустили новые проекты, общая площадь которых составляет 10 миллионов квадратных метров. Сюда входят объекты, введенные в эксплуатацию, а также те, по которым продажи еще не запускались.

Из-за стремительного повышения спроса на первичные объекты может возникнуть перегрев рынка. Уже сейчас в некоторых локациях разница в цене на новостройки и на «вторичку» превышает 29%. Потребность в ужесточении условий выдачи льготной ипотеки прослеживалась давно. Ведь около 80% граждан покупателей жилой недвижимости в многоквартирных домах пользуются разнообразными кредитными программами.

Что касается сегмента индивидуального жилищного строительства, то здесь ситуация иная. По данным «Дом.РФ», только 15% покупателей используют ипотеку для приобретения домов.

В последнее время многие застройщики проявляют интерес к загородной недвижимости. Они уже разрабатывают новые проекты, выбирают подходящие локации. Основная причина заключается в том, что власти РФ планируют более активно поддерживать сегмент ИЖС.

Из-за изменений, внесенных в условия ипотечного кредитования (ПВ – 30%, увеличение ежемесячного платежа), у простых людей остается все меньше свободных средств, которые бы они могли потратить на ремонт. Именно поэтому все больше людей обращает внимание на загородные дома с отделкой под ключ.

Численность потенциальных инвесторов среди физических лиц, готовых вкладывать в ИЖС, постепенно сокращается из-за увеличения размера первоначального взноса и ужесточения условий кредитования. Все это способствует снижению рентабельности того или иного объекта.

The post Как на рынок недвижимости повлияет увеличения первоначального взноса до 30% first appeared on Журнал про недвижимость.