В России продлили мораторий на взыскание неустойки с застройщика. Как отсудить её сейчас и что делать, когда решение уже есть?

Долгожданной отмены моратория на взыскание неустойки с застройщика не случилось — ждать дольщикам придётся как минимум до конца июня 2025 года. Но это не значит, что судиться со строительными компаниями в целом бессмысленно: некоторые владельцы недвижимости вполне могут рассчитывать на деньги, хоть и не сразу. На кого это распространяется, как отсудить неустойку в 2025 году и что делать, когда решение суда окажется у дольщиков на руках? «Секрет» разобрался с юристами.

Что случилось с мораторием на неустойки с застройщика

В конце 2024 года правительство России продлило мораторий на взыскание неустоек и штрафов с застройщиков до 30 июня 2025 года. До этого предполагалось, что он будет действовать с марта по декабрь 2024-го.

Продление моратория означает, что в период его действия:

• не будут начислять неустойку (пеню) за нарушение срока передачи объекта дольщику, а компенсацию за несдачу в срок будут рассчитывать без учёта этого времени;
• также не будут начислять проценты за нарушение срока возврата денежных средств в случае расторжения договора долевого участия по инициативе дольщика;
• не будут учитывать убытки при определении размера подлежащих возмещению расходов на устранение недостатков (дефектов) объекта, исключение — фактически понесённые дольщиком расходы на ремонт.

Впервые подобный запрет ввели ещё в пандемию — в апреле 2020 года. Тогда это стало одной из мер поддержки строительной отрасли в период кризиса.

Повторно механизм запустили в марте 2022 года, почти сразу после начала специальной военной операции и обрушения на Россию многочисленных санкций. Отменили мораторий в июле 2023 года, но уже в марте 2024-го ввели в действие ещё раз.

«Механизм будет способствовать снижению риска банкротства застройщиков, что призвано содействовать своевременному завершению строительства и получению ключей. Таким образом, данная мера направлена на исключение появления новых обманутых дольщиков, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков», — объясняли тогда в министерстве строительства.

Завершится ли действие моратория в июне 2025-го, пока неизвестно. Правительство может повторно продлить запрет на взыскание неустоек с застройщиков.

Интересно, что даже в таких условиях у застройщиков находятся поводы для жалоб. В конце декабря компания «Самолёт» пожаловалась на недовольных квартирами россиян в Генпрокуратуру. Якобы юристы массово подговаривают их судиться из-за некачественной отделки и провоцируют «потребительский терроризм».

Тогда застройщик попросил в том числе дать ему отсрочку по уже назначенным выплатам на пару лет — до конца 2027 года — и предложил несколько вариантов урегулирования ситуации. Минэкономразвития «концептуально поддержало» идею улучшить регулирование, но предупредило: ущемлять права потребителей в пользу застройщиков недопустимо.

Как судиться с застройщиком в период действия моратория

Наказать застройщика за срывы сроков и нарушения в период действия моратория невозможно, но многие дольщики столкнулись с этим до того, как он вступил в силу. Поэтому они имеют полное право обратиться в суд и взыскать неустойку за всё то, что застройщик натворил до дня вступления этого постановления в силу — 22 марта 2024 года.

При нарушении срока передачи объекта долевого строительства дольщик может требовать выплаты неустойки. В случае передачи квартиры со строительными недостатками участник долевого строительства вправе просить по своему выбору безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, либо выплаты денежных средств на устранение таких недостатков, либо соразмерного уменьшения цены договора. За нарушение срока исполнения любого из указанных требований дольщик также вправе требовать выплаты неустойки.

Но что именно делать? Юристы подсказали порядок действий.

Шаг 1. Направить досудебную претензию

В ней отразите свои требования о выплате неустойки или возмещении расходов по устранению недостатков.

Как правило, застройщики редко удовлетворяют подобные требования в добровольном порядке. Тогда в суде можно будет запросить заодно штраф и компенсацию морального вреда.

Шаг 2. Подать иск в суд

Если речь об исправлении дефектов, то наверняка понадобится экспертиза — её назначит суд. Если проблема в срыве сроков, то дело рассмотрят быстро. Как правило, суды встают на сторону дольщиков (опять же, если речь о нарушениях, совершённых до вступления в силу моратория).

В противном случае дольщикам рассчитывать не на что.

Продлённый мораторий в значительной степени лишает практического смысла подачу в суд иска о взыскании неустойки, которая могла бы быть начислена в эти периоды.

Шаг 3. Получить решение суда

Нужно мотивированное решение суда — на его подготовку уйдёт какое-то время после финального заседания, на котором объявляют только резолютивную часть. Что делать дольщику, если застройщик обанкротился? 4 способа защитить себя Как выбрать застройщика при покупке новостройки и не нарваться на жуликов. 6 советов от эксперта

Как взыскать неустойку с застройщика, если есть решение суда

Если на руках уже есть решение суда, пора решать вопрос с взысканием. Можно ли получить деньги сразу? Увы, нет — мораторий подразумевает отсрочку по выплатам до окончания срока его действия.

Так что взыскание возможно только после 1 июля 2025 года. Но это не значит, что делать ничего не нужно.

В первую очередь необходимо получить исполнительный лист. Именно на основании этого документа взыскивают деньги.

«Исполнительный лист можно получить после вступления решения суда в законную силу. Как правило, этот срок начинает течь с момента вынесения монтированного решения и составляет 30 дней. Если подана апелляционная жалоба, то решение суда вступает в силу в день рассмотрения апелляционной жалобы», — рассказывает член Ассоциации юристов России Вита Галайба.

Срок для получения исполнительного листа не ограничен, добавляет юрист Алевтина Мартынова. Однако воспользоваться им можно будет только в течение трёх лет с момента вступления решения суда в законную силу.

Затем у дольщика будет два варианта: придержать лист у себя и дождаться отмены моратория или сразу обратиться в банк, который обслуживает счета застройщика, или к судебным приставам. Большинство опрошенных «Секретом» юристов всё же поддерживают второй сценарий.

«Несмотря на отсрочку исполнения, с предъявлением исполнительного листа медлить не стоит, так как банки, хоть и не исполняют решение, но формируют очередь, согласно которой и будет производиться оплата по окончании срока моратория», — считает Амир Хасанов, старший юрист Yalilov&Partners.

Ожидание прекращения моратория — сомнительная перспектива, которая может привести к пропуску срока предъявления исполнительного листа по неуважительной причине.

Так что стоит запомнить: мораторий на начисление неустойки не препятствует обращению в суд с исковым заявлением, подчёркивает юрист Амир Хасанов, а отсрочка исполнения решения не препятствует обращению к судебным приставам или в банк. Копите наличку. Эксперты рассказали, кто и на каких условиях сможет позволить себе квартиру в 2025 году